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Valeur locative et sa suppression la date clé importante !

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a accepté la suppression de la valeur locative. Pour les propriétaires, c'est l'un des plus grands changements fiscaux depuis des décennies — et il bouleverse une logique de financement que beaucoup tenaient pour acquise : celle de garder une hypothèque élevée pour profiter de la déductibilité des intérêts. Faut-il revoir votre stratégie ? Devez-vous agir avant l'entrée en vigueur ? Voici ce qui change concrètement, et les décisions à anticiper d'ici 2029.

Ce que le vote a décidé

La réforme de l'imposition de la propriété du logement a été acceptée par 57,7 % des votants. Il ne s'agit pas d'un simple ajustement, mais d'un changement complet de système. Début 2026, le Conseil fédéral a confirmé que la réforme entrera en vigueur le 1er janvier 2029, après une période transitoire qui court jusqu'à fin 2028.

À retenir : jusqu'au 31 décembre 2028, rien ne change. Vous continuez à déclarer la valeur locative et à déduire vos intérêts hypothécaires et vos frais d'entretien. C'est précisément cette fenêtre qu'il faut utiliser intelligemment.

Ce qui change concrètement dès 2029

À partir de 2029, les propriétaires d'un logement qu'ils occupent eux-mêmes n'auront plus à déclarer de valeur locative — ni sur leur résidence principale, ni sur leur résidence secondaire. En contrepartie, l'essentiel des déductions disparaît :

•  La déduction des frais d'entretien et de rénovation du logement occupé par son propriétaire est supprimée au niveau fédéral.
•  La déduction des intérêts hypothécaires est, elle aussi, fortement limitée pour le logement à usage propre.

Deux exceptions subsistent pour les intérêts. D'une part, les propriétaires de biens loués ou affermés à des tiers pourront continuer à déduire une partie de leurs intérêts. D'autre part, les primo-accédants — celles et ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale en Suisse — bénéficieront d'une déduction plafonnée et temporaire, dégressive sur dix ans (de l'ordre de 10 000 francs la première année pour un couple marié, environ 5 000 francs pour une personne seule, le plafond diminuant ensuite chaque année). Les montants exacts seront fixés par l'ordonnance d'application : à confirmer avant toute décision.

Deux autres points méritent votre attention : les cantons pourront maintenir une déduction pour les travaux d'amélioration énergétique (les règles varieront d'un canton à l'autre), et ils pourront introduire un nouvel impôt sur les résidences secondaires à usage propre.

Trois profils, trois stratégies

L'impact de la réforme dépend entièrement de votre situation. Voici trois cas fréquents en Suisse romande.

1. Vous achetez bientôt votre premier logement

Bonne nouvelle : la nouvelle déduction réservée aux primo-accédants adoucit la perte pendant dix ans. Mais l'avantage fiscal lié à l'endettement reste bien moindre qu'aujourd'hui. Il faut donc raisonner moins « optimisation fiscale » et davantage coût réel du financement et sécurité à long terme.

2. Vous êtes propriétaire de longue date, avec une hypothèque peu amortie

C'est le profil le plus concerné. Aujourd'hui, conserver une dette importante vous permet de déduire vos intérêts. Dès 2029, cet argument disparaît pour votre logement : une hypothèque élevée ne procurera plus d'économie d'impôt. La question de l'amortissement se pose alors sérieusement.

3. Vous possédez une résidence secondaire (chalet, appartement de vacances)

La fin de la valeur locative vous soulage, mais un impôt cantonal sur les résidences secondaires pourrait la remplacer, en particulier dans les cantons touristiques et de montagne comme le Valais. Le solde net dépendra des décisions de chaque canton : un point à suivre de près si vous détenez un bien en station.

Faut-il amortir davantage votre hypothèque ?

C'est la question centrale, et il n'existe pas de réponse unique. Jusqu'ici, beaucoup de propriétaires gardaient volontairement une dette élevée parce que les intérêts étaient déductibles. Cet argument s'efface dès 2029 pour le logement à usage propre. Pour autant, amortir n'est pas automatiquement la bonne décision : cela immobilise des liquidités et touche à votre prévoyance, notamment si vous amortissez indirectement via un 3e pilier.

La décision dépend de votre âge, de votre taux, de vos liquidités et de votre stratégie de prévoyance. Un principe simple : profitez de la fenêtre actuelle (jusqu'à fin 2028) où les déductions s'appliquent encore, puis réévaluez l'équilibre entre dette, amortissement et prévoyance pour l'après-2029.

Et vos rénovations ?

Si vous prévoyez des travaux d'entretien, les réaliser avant la bascule peut être fiscalement avantageux, puisque la déduction de ces frais disparaît au niveau fédéral dès 2029. Les déductions pour mesures énergétiques pourraient, elles, subsister selon votre canton. Nous détaillons ce point dans un article dédié au calendrier optimal des rénovations.

Votre check-list avant 2029

•  Faire le point sur le montant et le type de votre hypothèque.
•  Évaluer si amortir, et dans quelle proportion, a du sens dans votre situation.
•  Planifier vos travaux d'entretien tant qu'ils restent déductibles.
•  Si vous achetez bientôt : intégrer la déduction primo-accédant dans votre calcul.
•  Résidence secondaire : anticiper un éventuel impôt cantonal.
•  Faire un bilan global reliant hypothèque, prévoyance et fiscalité.

Questions fréquentes

Quand la réforme entre-t-elle en vigueur ?

Le 1er janvier 2029. Jusque-là, les règles actuelles s'appliquent intégralement.

Dois-je encore déclarer la valeur locative en 2026, 2027 et 2028 ?

Oui. Tant que la réforme n'est pas entrée en vigueur, vous déclarez la valeur locative et conservez vos déductions actuelles.

Pourrai-je encore déduire mes intérêts hypothécaires après 2029 ?

Plus pour votre logement à usage propre, sauf deux exceptions : les biens que vous louez à des tiers, et une déduction temporaire pour les primo-accédants pendant dix ans.

La réforme est-elle une bonne nouvelle pour moi ?

Cela dépend de votre profil. Les propriétaires peu endettés y gagnent souvent ; les propriétaires fortement endettés et les détenteurs de résidences secondaires peuvent y perdre. Un bilan personnalisé est le seul moyen de le savoir.

Faites le point sur votre situation Chaque situation est différente. Courtinvest analyse gratuitement votre hypothèque et vous indique les décisions à prendre d'ici 2029. Tél. 079 230 59 03 — info@courtinvest.ch

Par Alain Charrière, Courtinvest Sàrl — courtier en hypothèque agréé FINMA, actif en Suisse romande depuis 1997.

Cet article fournit une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal ou financier individualisé. Les modalités précises de la réforme sont fixées par la législation d'application et peuvent varier selon les cantons. Vérifiez votre situation avec un professionnel avant toute décision.